Iako je nova zakonska odredba o povratu PDV-a pri kupovini prvog stana predstavljena kao olakšica za građane, njena primjena kroz pravilnik značajno sužava broj onih koji to pravo mogu ostvariti, pa tako na nju neće moći računati oni čiji, na primjer, brat ima garsonjeru.

Kako piše Gerila, u tekstu Pravilnika navodi se da pravo na povrat PDV-a ima osoba koja, u posljednjih sedam godina, nije imala stan, kuću ili apartman u svom vlasništvu – ni samostalno, ni u zajedničkom ili suvlasništvu.

Još problematičnije, ovaj kriterijum ne odnosi se samo na kupca, već i na članove njegovog porodičnog domaćinstva, u koje su sada uključeni i braća i sestre. Drugim riječima, ako vam brat ima garsonjeru, vi ne možete ostvariti pravo na povrat PDV-a pri kupovini svog prvog stana.

Transparency International BiH, koji je učestvovao u javnim konsultacijama o Nacrtu Pravilnika, upozorio je da je ovakav pristup u direktnoj suprotnosti sa samim zakonom, koji se ne poziva na prethodni period vlasništva, već se fokusira isključivo na trenutni status kupca.

Pravilnik sužava pravo
“Pravilnik sužava pravo koje je Zakon omogućio, i to kroz uslove koje Zakon ne propisuje – što je ne samo pravno sporno, već i nepravedno”, upozoravaju iz TI BiH.

Transparency International u BiH upozorava da je član 105a stav 5. Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u u nesaglasnosti sa samim Zakonom, jer se njime pravo na povrat PDV-a ograničava na način koji Zakon ne poznaje.

Dok Zakon jasno kaže da “punoljetno fizičko lice – državljanin BiH sa prebivalištem u BiH – ima pravo na povrat PDV-a” prilikom kupovine prvog stambenog objekta, Pravilnik uvodi dodatne uslove, među kojima je i retroaktivno ispitivanje vlasništva u periodu od sedam (ranije deset) godina, ne samo za kupca, već i za članove njegovog domaćinstva.

Prema riječima Ene Kljajić Grgić, rukovodioca Centra za pružanje pravne pomoći u Transparency International BiH, pravo na povrat PDV-a za kupovinu prvog stambenog objekta je jasno definisano Zakonom.

Članovi domaćinstva
“Zakonom nije propisano da lice ne smije imati stan u vlasništvu u prethodnom periodu, niti se spominju površina stana, članovi domaćinstva, status prodavca ili način plaćanja. Sve to su dodatni uslovi koje je Pravilnik naknadno uveo, čime se zapravo mijenja suština prava koje garantuje Zakon. Pravilnik ne bi smio ići iznad Zakona, a ovdje je to očigledno slučaj”, navodi Kljajić Grgić.

Kako su “Nezavisne novine” ranije objavile, u procesu e-konsultacija zaprimljeno je 140 prijedloga, primjedaba i komentara na Nacrt pravilnika o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodatnu vrijednost (PDV), a kojim će biti precizirana pravila koja se odnose na povrat PDV-a na prvu kupljenu nekretninu.

“Sve pristigle primjedbe su razmatrane i sadržane u Izvještaju o sprovedenim konsultacijama koji sadrži više od 100 stranica. Pored ovih primjedaba razmatrane su i primjedbe zaprimljene od entitetskih organa koje su dostavljene prema UIO mimo platforme javnih konsultacija”, rekli su iz UIO BiH za “Nezavisne novine”.

Otežavajuće okolnosti
Podsjetimo, nakon što je prije perioda e-konsultacija objavljen nacrt pravilnika ispostavilo se da kupci prve nekretnine u Banjaluci, Sarajevu i ostalim većim gradovima neće moći da računaju na povrat kompletnog PDV-a koji su uplatili.

Naime, u tom dokumentu je navedeno da je maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a zapravo prosječna cijena stana sa PDV-om u BiH, koju je u zadnjem kvartalnom izvještaju objavila Agencija za statistiku BiH.

U praksi to znači da će na prosječnu cijenu uticati i cijene stanova u izrazito malim sredinama, gdje su nekretnine mnogo, pa i višestruko jeftinije nego u većim gradovima.

Ili da budemo još precizniji – prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа po metru kvadratnom u drugom kvartalu 2025. godine u BiH iznosila je 3.147 KM, a u Banjaluci 3.649 maraka.

Dakle, onome ko je u Banjaluci kupio stan u aprilu, te po svakom kvadratu platio 530,20 KM PDV-a, biće vraćeno 456,40 KM po kvadratu.

I to nije sve: nacrt pravilnika predviđa povrat PDV-a u maksimalnom iznosu od 24.557,74 KM, što znači da kupci komfornijih stanova, u većim gradovima, neće moći računati na kompletan iznos PDV-a ni po tom osnovu.