Većinu ljudi koji žele da iznajme svoju nekretninu u startu mnogi zaplaše pričama o nesavjesnim podstanarima koji uništavaju iznajmljeni stan ili kuću, ne plaćaju račune i kiriju, a bilo je i slučajeva kada su stanari pokrali stvari i nestali bez traga. Posljednji slučaj na relaciji podstanar-stanodavac, a koji je zapanjio Srbiju i koji je najdrastičniji do sada, jeste onaj iz Smedereva – stanodavac se raznio eksplozivom u zgradi u kojoj je izdavao stan četvoročlanoj porodici koja mu navodno nije plaćala ni račune ni kiriju dvije godine!

Ovaj tragičan događaj otvorio je brojna pitanja, a jedno do njih je i taj – kako je moguće da neko živi u nečijem stanu kao podstanar. a ponaša se kao da je vlasnik stana i kako preduprediti ovakve situacije.
Najvažniji korak

Filip Tot, menadžer agencije za prodaju i iznajmljivanje nekretnina, kaže za “Blic” da se ovakve situacije mogu izbjeći uz poštovanje određenih procedura koje bi svaki stanodavac trebalo da zna. Kako ističe, valjano napisan ugovor o iznajmljivanju stana ili neke druge nekretnine osnov je za dobar odnos između zakupca i zakupodavca.

– Upravo zato mi u agenciji insistiramo na potpisivanju ugovora o zakupu, jer bez njega je bilo šta teško na sudu dokazivo. Ne sporimo da je i usmeni dogovor validan na sudu, ali je jako teško dokazati šta je koja stranka u sporu kome rekla. Međutim, kada postoji ugovor sa potpisom stranaka, tu nema greške – tvrdi sagovornik “Blica”.

Ugovor o zakupu mora da sastavi profesionalac

Tot kaže da su se u praksi susretali sa zakupodavcima koji su se dobro “opekli” pa su tek onda odlučili da iznajmljivanje svoje nekretnine prepuste agenciji.

– Imali smo slučajeva da su nam dolazili zakupodavci ili kolokvijalno rečeno stanodavci žaleći se da su im zakupci ili podstanari bukvalno pobjegli iz stana ostavljajući za sobom krš, lom i neplaćene račune, a često i kirije. Tvrdili su i da su imali redovno potpisan ugovor sa njima, međutim kada smo pregledali ugovore, shvatili smo da su to samo neki primjeri koji su skinuti sa interneta i koji su pred zakonom maltene bezvrijedni – kaže sagovornik.

Upravo zato, kako kaže, svaka agencija ima tim profesionalaca, advokata, koji za svaki poseban slučaj prave novi ugovor.

– Tim ugovorima se regulišu sva prava i obaveze zakupca i zakupodavca i na taj način se mogu izbjeći mnoge neprijatnosti i za jedne i za druge; od toga kada se plaća kirija i koliki su “penali” za kašnjenje, preko toga kada zakupac mora zakupodavcu predati plaćene račune na uvid, do toga da mora dozvoliti zakupodavcu da u određenom vremenskom razmaku može doći da obiđe nekretninu koju iznajmljuje kako bi se uvjerio da se prema njoj zakupac odnosi kao pravi domaćin, odnosno da je ne uništava, da ne izbacuje njemu nepotreban namještaj bez prethodnih konsultacija sa zakupodavcem niti da pravi druge prepravke u stanu – objašnjava naš sagovornik.

Ne dopustite stanaru da duguje više od dvije kirije

On savjetuje zakupodavcima da svojim zakupcima ne dopuste da duguju više od dvije kirije niti da dozvole da računi budu neplaćeni u potpunosti duže od dva mjeseca.

– Sve to mora pisati u ugovoru te to mora ujedno biti i jedna od stavki zbog kojih zakupodavac može jednostrano raskinuti ugovor sa zakupcem i praktično ga izbaciti napolje. Možda grubo zvuči, ali na odnos zakupodavac – zakupac treba isključivo gledati kao na poslovni odnos i treba izbjeći emocijama da prevladaju nad odredbama ugovora. Naravno, svi smo mi naposljetku ljudi i normalno je da ćemo ponekad tolerisati neka kašnjenja ali to ne treba da pređe u praksu jer se obično desi da se to zakupodavcu obije o glavu – priča nam Tot.

Nekoliko savjeta kako da se riješite nesavjesnih stanara

Prema Totovim riječima, praksa je da se zakupodavac stana ukoliko ima problema sa stanarima prvo pokuša dogovoriti sa njima da nesuglasice riješe mirnim putem.

– Ukoliko se zakupodavac pridržava svih odredbi ugovora sa pravom treba da traži isto od svojih stanara. Ukoliko to nije slučaj, može da zatraži od stanara da u ugovorom preciziranom roku napuste stan i izmire sve zaostale obaveze. Ukoliko oni na to ne pristanu, treba da se obrate policiji koja će po prijavi sigurno izaći na teren da utvrdi činjenice.

Često, kako kaže, sama ta činjenica bude dovoljan signal stanarima da više nisu dobrodošli i da napuste stan, ali se mnogi ne odluče i da izmire sve zaostale obaveze pa samo odu.

– Isto toliko često stanodavci bez obzira na to što imaju valjan ugovor izbjegavaju da pravdu potraže na sudu jer se takvi slučajevi često oduže pa ukoliko su u pitanju dvije ili tri kirije zaostatka, prosto se pomire sa time da pare više vidjeti neće i nastave dalje, ali mnogo opreznije birajući sljedeće stanare.

Ako podstanari mjesecima ne plaćaju kiriju, to je krivica stanodavca

Koliko god se neko trudio da ispadne, kako se u narodu kaže, čovjek, te da stanarima izađe u susret i odobri im da prolongiraju plaćanje stanarine i drugih obaveza, često ima ljudi koji to zloupotrebljavaju i to je bilo oduvijek. Zato, kako kaže Tot, stanodavac treba da postavi određene granice preko kojih neće preći.

– Svjedoci smo da neki stanodavci ostanu uskraćeni za kiriju dvije pa i više godina uz mnoštvo neplaćenih računa. Nama je došao čovjek kojima su stanari dugovali 20 kirija, a račune su izmirivali samo zato što im je trebala recimo struja a ne zato što ih je to stanodavac molio. Nisu imali ugovor kojim bi regulisali međusobna prava a stanodavcu je bilo žao porodice jer su imali malo dijete. Da je postavio granice i da im je poslije dvije ili tri neplaćene kirije rekao da se isele sigurno ne bi sebe doveo u tu situaciju. Zato i apelujemo na sve zakupodavce, ali i zakupce da se ne upuštaju u zakup ili izdavanje stana bez ugovora.

Kako se riješiti neposlušnih stanara

Ukoliko stanari ne žele da se isele iz stana stanodavac pravdu može da potraži prvo u policiji tako što će ih obavjestiti o novonastaloj situaciji.

– U takvim slučajevima mi savjetujemo da se uvek pozove policija. Postoje i neke varijante da se uz prisustvo jednog svjedoka stanaru dostavi pismeno obavještenje o otkaznom roku koji ne može biti kraći od mjesec dana uz pretnju tužbom ili pozivom policiji. Ukoliko se stanar ogluši o taj rok, stanodavac sa upravnikom zgrade i jednim svjedokom može doći do stana sa bravarom, obiti stan, promeniti bravu i odmah o tome obavestiti policiju jer će sigurno biti problema kada se stanar vrati i shvati šta je uradio stanodavac. Zato smo uvijek za prvu varijantu, da stanodavac obavjesti policiju i da po izlasku na teren policajcima da na uvid vlasnički list i ugovor o zakupu ukoliko ga ima. Policija će reagovati po službenoj dužnosti i stanar će imati rok od 15 dana da se iseli. Ukoliko se ogluši i o taj rok, policija ima pravo da ga privede što se u većini slučajeva ne dešava već stanari odu.

Da bi se izbjegle ovakve situacije, Tot savjetuje i zakupce i zakupodavce da dobro biraju jedni druge te da se bez valjano napravljenog ugovora ne upuštaju u takve poslove da se oni ne bi pretvorili u “poslovne avanture”.

Blic